избранное

Блог
Публикации
20.11.2018

Как выбрать и проверить надежность застройщика при покупке квартиры

выбор застройщика

Разберемся с актуальным вопросом: как выбрать и проверить надежность застройщика при покупке квартиры. Жилье – это такое имущество, которое большинством россиян приобретается один раз и на всю жизнь. Столь ответственная и ценная покупка требует предельной внимательности и осторожности. К сожалению, известно немало случаев, когда полученные деньги попросту отмывались через подставных лиц: компания-однодневка собирала взносы дольщиков, переводила их на сторонние счета и прекращала свою деятельность.
Обманутый покупатель может годами обивать пороги всевозможных инстанций, но в итоге остаться и без квартиры, и без денег. Положительное решение суда ровным счетом ничего не гарантирует – ведь к этому моменту ни фирмы, ни средств на ее счетах попросту не существует. 

Что нужно знать перед покупкой квартиры 

В первую очередь разберемся, как узнать, кто это застройщик дома. Согласно законодательству, это юридическое (или физическое, если речь идет о частном жилище) лицо, владеющее участком земли и разрешением на его застройку. И вот тут начинаются нюансы, в которых потенциальный покупатель просто обязан разобраться до того, как поставит подпись на договоре. 
Можно посетить объект лично. Как правило, рядом с ним на видном месте располагается плакат со всей необходимой информацией – паспорт возводимого здания.  

А можно получить сведения удаленно. Надежные источники: 
  • Архитектурный отдел населенного пункта – именно там выдают разрешение на проведение работ; 
  • Бюро технической инвентаризации – если новостройка уже завершена и все замеры произведены (на заметку – умышленно или по недосмотру, но иногда фактическая площадь готовой квартиры может отличаться от заявленной); 
  • Официальный сайт – с 2017 года любая компания должна в обязательном порядке публиковать подробную информацию. 

Из формулировки ФЗ-214 следует, что владелец земли, непосредственно строитель и продавец недвижимости – вовсе не обязательно одно и то же лицо. Если дом возводится под брендом, скажем «Вавилонская Башня», а договор предлагается заключать с ООО «Караван-сарай», который является эксклюзивным продавцом холдинга «ВБ», то не исключено, что Вас пытаются обмануть. Может случиться так, что сам холдинг будет здравствовать и процветать, а вот «Караван-сарай», который и несет все обязательства перед дольщиками, обанкротится через пару месяцев. 

Полезно изучить историю компании: 
  • как давно она ведет деятельность; 
  • имеет/имела ли судебные тяжбы со своими клиентами – единичные эпизоды не показатель мошенничества, а частные случаи, возможно, не зависящие от действий сотрудников; 
  • список ключевых партнеров (солидные игроки, несомненно, идут в плюс к репутации); 
  • инвестирует ли свои средства в государственные проекты. 

Чек-лист проверки благонадежности 

чек-лист

Рынок недвижимости буквально перенасыщен предложениями, и разобраться, какой застройщик самый надежный, довольно сложная задача. Каждое предприятие старается представить себя в самом выгодном свете. 
Объективная оценка компании должна основываться не на рекламных буклетах, а на изучении ключевых факторов: 
полный пакет документов, который предоставляется дольщику для ознакомления по первому требованию; 
источники финансирования стройки: если предприятие использует только заемные средства (деньги вкладчиков) – это повышает риски покупателя; 
репутация: профессиональные награды, качество предыдущих объектов, отзывы жильцов из уже заселенных домов. 

Как определить финансовую устойчивость компании 


Квартира в новостройке – весьма затратное приобретение, и не удивительно, что будущий владелец перебирает различные варианты, стараясь не переплатить. 
Но не соблазняйтесь подозрительно дешевыми метрами. Деятельность застройщика направлена в первую очередь на получение прибыли и у него нет причин упускать выгоду, выставляя свой товар по ценам ниже рыночных. Слишком выгодные предложения могут говорить о том, что у фирмы отчаянно не хватает средств для продолжения строительства. А это, в свою очередь, заставляет задуматься: 
  • здраво ли руководство распоряжается ресурсами и активами; 
  • не отразится ли дефицит в бюджете на качестве постройки; 
  • не отодвинется ли долгожданное новоселье на неопределенный срок.  
И, напротив, если компания закладывает фундамент на свои собственные средства, а к продаже приступает, когда объект возведен на 30%-50%, это означает, что застройщик не слишком сильно зависит от вкладов дольщиков и имеет «финансовую подушку» на случай непредвиденных обстоятельств. Обещания такого юридического лица имеют куда большие гарантии.  
Аккредитация в проверенном банке означает, что была пройдена проверка и получено доверие крупной финансовой структуры. А вот если при заключении договора представитель фирмы настойчиво предлагает потребительский кредит – стоит насторожиться. При оформлении ипотеки банк сам проверяет законность строительства и наличие необходимой документации. Согласитесь, кредитный отдел справится с этой задачей куда профессиональнее, чем Вы. А потребительский кредит тем и отличается от целевого тем, что банку безразлично, куда Вы собираетесь потратить деньги.  
Поэтому даже если Вы собираетесь вкладывать в строительство собственный накопленный капитал, поинтересуйтесь, работает ли застройщик с ипотечными программами.
 

Проверка темпов ведения строительства 


Согласно регламенту, скорость возведения многоквартирного дома зависит от типа здания: монолит должен расти на два-три этажа в месяц, а панельное сооружение – минимум на четыре. 

Как проверить, укладывается ли процесс в сроки 

Если Вы хотите вложить деньги в объект, строительство которого находится на уровне нулевой отметки (закладки фундамента или рытья котлована), то имеет смысл поинтересоваться, насколько быстро были сданы предыдущие объекты компании. Эту информацию можно найти на официальном сайте и в других открытых источниках.  
Надежные застройщики, дорожащие своими клиентами, не ленятся выкладывать на сайте фото и видеоотчеты о темпах строительства, а некоторые даже организовывают непрерывную онлайн-трансляцию с места работ. 
Бытует неофициальное мнение, что задержка сдачи дома сроком до шести месяцев является допустимой. Многоквартирное сооружение – это сложный объект, при возведении которого могут возникнуть различные непредвиденные препятствия: от экономических до метеорологических катаклизмов. Много это или мало, каждый решает для себя сам. Формально дом признается долгостроем, если заселение задерживается более, чем на три года.  
Чаще всего сроки стройки сдвигаются на начальном этапе – из-за неготовности исходной документации. По принципу домино страдают и все последующие этапы строительства. Иногда застройщику удается выровнять темпы возведения, но чаще – наоборот. Ведь в строительстве огромное значение имеет сезонность. Например, штукатурить в период дождей или морозов никак нельзя, приходится откладывать эти работы на теплое время.  
Другая причина, по которой дома не сдаются вовремя – это строительные дефекты и нарушения технологии, так как они требуют немалого времени на исправление. И хорошо, если исполнитель устраняет их, а не маскирует.  
Технический надзор осуществляет контроль качества и темпов исполнения всего комплекса работ. Прежде, чем заключить договор, попросите у менеджера заключения технадзора об уже завершенных этапах строительства. Конечно, это внутренняя документация, но надежный застройщик, которому нечего скрывать, не станет отказывать в ознакомлении с этой важной информацией. 

Какие документы должны быть у строительной компании 


Изучение документов у организатора строительства – довольно сложное и хлопотное занятие для неподготовленного покупателя. Поэтому многие на этом этапе обращаются за помощью к специалистам. 
Риэлтерская организация проводит предварительную проверку перед сделкой, ведь отсутствие каких-либо разрешений у строителя чревато серьезными последствиями, вплоть до сноса здания.  
Чтобы выбрать самого надежного и проверенного застройщика при покупке квартиры, специалисты запрашивают наличие следующей документации:
  • учредительные документы предприятия: устав, структура организации, величина уставного капитала; 
  • документы, дающие организации правовой статус: свидетельство о регистрации юридического лица, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ (Вы можете запросить ее самостоятельно через сайт ФНС, это открытая информация); 
  • лицензия на деятельность; 
  • разрешение на застройку (особое внимание – на срок действия, он не должен быть истекать до завершения строительства); оформление стоит денег и времени, иногда инвесторы хитрят, возводя сразу несколько объектов, хотя разрешение имеется только на один; 
  • проектная документация на новостройку; 
  • бумаги на земельный участок: арендован или находится в собственности; 
  • данные о стройплощадке: кадастровый номер, целевое назначение (не везде можно взять и поставить высотку); 
  • финансовые документы, не забудьте про договор банковского поручительства или страхования гражданской ответственности организации. Это гарантирует то, что если компания не выполнит своих обязательств, деньги Вам вернет страховое агентство. 
Перед тем, как заключать сделку, полезным будет попросить в офисе бланки типовых договоров и вдумчиво изучить их в спокойной обстановке.  
Если представитель компании отказывает Вам в ознакомлении с пакетом документов, смело ссылайтесь на статьи 19-21 ФЗ-214. Там ясно сказано о праве клиента на информированность. 
Не полагайтесь на ксерокопии документов – их легко подделать. Просите показать Вам подлинники или подтвержденные нотариусом копии. 

Что включает в себя проектная декларация


Это главный документ дома, все равно что паспорт для гражданина. Каждый добросовестный строитель размещает ее в свободном доступе: на сайте, в офисах и отделах продаж.  
Важнейшая составляющая – заключение строительно-технической экспертизы. Этот документ гарантирует, что проект отвечает нормам и требованиям, прописанным в СниПах и ГОСТах. 

Помимо этого, в ней прописаны: 
  • цель, стадии и конечные сроки возведения; 
  • расположение строящегося объекта; 
  • отметка о разрешении на строительство; 
  • технические параметры, такие как количество квартир, высота этажей и другое; 
  • описание общего имущества, которое получат жильцы после ввода новостройки в эксплуатацию: сюда относятся нежилые помещения (подъезды, подвал и т. д.), коммуникационные магистрали и придомовая территория; 
  • финансовые моменты: расчет стоимости строительства; страхование рисков; сведения об источниках инвестирования; 
  • указание о нанимаемых подрядчиках для выполнения строительных и отделочных работ: лучше, если это будут серьезные организации с опытом; 
  • дата сдачи объекта. 
Разумеется, каждый пункт декларации должен подтверждаться соответствующим документом, который Вы, как потенциальный дольщик, вправе запросить для ознакомления. 

Проверка документов на строящийся объект


проверка документов

Прежде всего посмотрите на форму собственности земельного участка. Девелопер (профессионал по операциям с недвижимостью) может владеть землей, а может только арендовать. Во втором случае срок аренды устанавливается с хорошим запасом, он не должен истечь до того, как дом сдадут в эксплуатацию. Добросовестный застройщик учтет возможные задержки в строительстве и не пожалеет денег за дополнительные месяцы. 
Реквизиты и прочие сведения из договора аренды легко проверить в Росреестре – кадастровые карты размещаются в сети и доступны любому пользователю в графическом или текстовом виде. 
В экспертном заключении на возводимый объект изучается качество проектной организации и указываются технические подробности здания: этажность, площадь дома и отдельных помещений, наличие общих балконов, ширина лестничных пролетов и другое. 
Обратите внимание на то, какой договор Вам предлагают. На сегодняшний день подавляющее большинство холдингов работает на основе долевого участия (ДДУ), но и форма ЖСК (жилстрой кооператив) тоже еще встречается на рынке недвижимости. Учтите, что ЖСК не регистрируется в Регпалате, а значит, не может защитить Вас от риска двойных продаж жилой собственности. То же относится и к предварительному договору ДДУ. К сожалению, судебная практика знает немало примеров подобного вида мошенничества.  
Если технические и правовые моменты строительства отвечают требованиям закона, можно приступать к проверке финансовых документов.  
Это, пожалуй, самая трудная и запутанная часть изучения информации о застройщике. Чтобы доподлинно убедиться в финансовой стабильности компании, покупателю придется провести настоящую аудиторскую проверку: 
  1. проанализировать квартальные и годовые бухгалтерские отчеты; 
  2. изучить соотношение прибылей и убытков организатора; 
  3. обратить внимание на аккредитацию страховщика Центробанком (на сайте ЦБ можно найти список официальных партнеров); 
  4. сколько процентов акций или какова доля инвестиций того конкретного юридического лица, с которым Вы подписываете ДДУ. Крупные компании часто создают застройщика под один конкретный объект, в этом случае нужно проследить иерархию и родство: несет ли вышестоящая организация полную ответственность за свои филиалы. Иначе есть риск, что Ваши деньги потеряются. 
Большинство организаций предоставляют своим клиентам услугу бронирования квартиры. Какой-то незначительный срок брони будет бесплатным, а за продление придется заплатить. Поинтересуйтесь, пойдет ли оплата в счет стоимости жилья. Крупные рыночные игроки, уверенно стоящие на ногах, не нуждаются в таких мелких финансовых вливаниях и охотно идут навстречу клиенту. 
Еще один важный момент – оплата по договору долевого участия. Некоторые фирмы требуют внести деньги спустя два-три дня с момента подписания. Между тем по закону, оплата должна производиться только после регистрации договора в Регпалате. Желание как можно скорее получить Ваши деньги не только является серьезным нарушением договора, но и говорит о том, что компании не хватает финансирования. 

Как выбрать надежного застройщика 

Самостоятельно составить объективную картину довольно трудно. В этом деле слишком много нюансов и подводных камней, неизвестных новичку. Это тот самый случай, когда скупой рискует заплатить дважды. Лучше не пожалеть денег на услуги консультации опытного риэлтора или юриста, чем подвергать свою семью опасности остаться без денег и жилья. Хотя законодатели регулярно вносят поправки в ФЗ-214, защищающий права дольщиков, недобросовестные предприниматели с тем же энтузиазмом изобретают новые виды мошенничества, увидеть признаки которого под силу только квалифицированному специалисту.