избранное

Категории

Как правильно принимать квартиру у застройщика: правила и порядок приемки в новостройке

Закон предусматривает сдачу нового жилья без дефектов. Обнаруженные изъяны устраняются средствами компании. Как принимать квартиру в новостройке и что проверять на приеме от застройщика? Кроме подготовленного пакета документов Вам понадобится блокнот, рулетка, ручка, фонарь, правило (строительный уровень), лампа для проверки цоколей.

Основные аспекты

Перед приглашением инвесторов на объекте завершаются все виды работ. Для оценки и внесения обнаруженных дефектов требуется смотровой лист (именно в этом документе фиксируются нарушения и претензии собственника).

Ключевыми моментами при осмотре являются:

чердак;
технические помещения;
общедомовые перегородки;
лифт;
фасад;
тепловые узлы, электрощитовая.

Внимание! Любые изъяны немедленно фиксируйте в документе. В противном случае доказать вину строителей не удастся. Настаивайте на включении лифта, вызове эксперта при обнаружении несоответствия требованиям безопасности.

Проводить проверку предпочтительно в дневное время при достаточном уровне освещения. Никто не имеет права ограничивать дольщиков в сроках принятия – законодательство не указывает точное время.

Особенности приёма жилья при разных видах отделки

Как правильно принять новую квартиру в новостройке у застройщика, если планируется ремонт по собственному проекту или предусмотрен компанией? Принимать помещения можно в трех вариантах:

Без внутренних работ (черновой тип). В данном случае устанавливается входная дверь, электрические счетчики и на воду, стеклопакеты. Некоторые фирмы дополнительно монтируют газовую плиту. Обязательное условие – отведение электропроводки из подъезда, разводка на коммуникации в санузле.
Квартиры с установленной сантехникой, электрической проводкой (включая розетки и выключатели). Такой вид отделки называется предчистовой. Сразу после приема можно проводить оштукатуривание, заниматься стяжкой пола.
Жилье «под ключ» - это чистовая, завершенная версия. Ремонтные работы проводятся по усмотрению застройщика или утвержденному дольщиком проекту.

Важный момент: жилплощадь должна соответствовать плану, приложенному к ДДУ. Для измерения параметров комнат, санузла, длины и высоты коридоров запаситесь лазерным дальномером.

Детальному осмотру подлежат стены, потолки, полы – исключены отклонений от вертикальной оси. Оцените качество стеклопакетов, временного (строительного) дверного прохода. В договоре обязательно указывается количество электрических точек (выключателей с розетками).

Жилье в новостройках без отделочных работ – на что обратить внимание

Проверка таких помещений начинается с входной двери. Ключевыми моментами будут качество замка и петель, отсутствие скрипа при открытии/закрытии, зазор до пола не более 3 мм. На швах полов, стен, потолков заделаны углубления, трещины, или изъян фиксируется в акте.

Правильно:

Нарушение:

Простучите пол молотком – гулкие удары свидетельствуют о полостях под покрытием. Для проверки потолков на швах используйте уровень. Стандартная высота для новостроек 2,75 м, если иное не указано в проектных документах.

Важно! Монолитные дома в силу естественной усадки способны иметь трещины в полу до 4 мм (не является браком).

Дополнительно проверяется качество установки счетчиков, доступ к электроэнергии. По индивидуальной договоренности строители могут устанавливать розетки, выключатели.

В черновом состоянии

Правила приемки квартиры в новостройке с отделкой у застройщика предполагает осмотр сделанных работ (черновых) и применяемых материалов. Важно ознакомиться с перечнем строительных смесей: информация дает представление, что можно считать допустимыми нормами. Например, для сухой штукатурки с гипсом допустимы отклонения от вертикали до 50 мм, остальные значения считаются нарушением.

В прочих моментах:

оштукатуривание дает неровности до 1 см по высоте (проверяется отвесом, можно заменить рейкой);
под линолеум и ламинат допустимые неровности до 2 мм, под плитку трещины 6 мм;
потолочные наплывы и выступы не превышают 0,2 см.

Важно! Монтаж отопительной системы предусматривает установку кранов/регуляторов температуры. Установка радиаторов имеет свои нормы: от стен не менее 2,5 см, от пола 6 см и выше. При осмотре стояков уделите внимание фиксации – она выполняется специальными хомутами.

«Под ключ» (с чистовой отделкой)

Помещение сдается в готовом для заселения и расположения мебели виде. Здесь дефекты обнаруживаются редко, но проверить качество ремонта, подведенных коммуникаций и прочих моментов необходимо.

Как принимать квартиру у застройщика с отделкой, если договором предусмотрены детальные данные о ремонте, включая оборудование для инженерных коммуникаций, цвета, размеры, модели?

Внимательно осмотрите паркет (или другому напольному покрытию), здесь не должно быть зазоров более 1 мм и сильных отклонений от плоскости. В остальном найти изъяны при варианте "под ключ" вряд ли удастся, чаще такие новостройки сделаны качественно.

Порядок приемки помещения

Приведенная инструкция подскажет, как принимается новое жилье по договору долевого участия. Кроме визуального осмотра необходимо тщательно исследовать подъезд, лифт, чердачные и подвальные зоны, понять, выдержана ли технология строительства монолитных или панельных домов.

Внимание! Финальный этап покупки не должен происходить без личного осмотра жилых помещений. По завершении строительства Вас обязаны пригласить на объект, где все замечания фиксируются в акте. После подписи приема-передачи ответственность за обслуживание недвижимости несет только владелец.

После получения уведомления о сдаче новостройки в эксплуатацию на приемку жилплощади нужно явиться в двухмесячный срок. В противном случае компания имеет право подписать акт в одностороннем порядке. Если застройщик хитрит и откладывает встречу с дольщиком ввиду больших очередей, официальная претензия с указанием сроков станет защитой Ваших прав.

Подъезд

Перед входом в дом оцените придомовую территорию: наличие детских площадок, парковок, чистоту двора и прочие моменты, указанные в договоре. Закон не предусматривает обязательную сдачу дворового пространства, но подъезд в дальнейшем переходит в имущество жителей.

Подъездная отделка не требует фиксации в документах, но сдаваться помещение обязано исключительно готовым. Застройщики с хорошей репутацией не будут указывать один вид отделочных материалов, а на деле применять иной (например, договор «обещает» плитку, а на деле линолеум).

Проверьте несколькими открытиями дверь, она не должна встречать препятствия, скрипеть и иметь искривления. Хорошая фурнитура крепко держится, отличается массивностью. В общем холле располагаются ящики для почты, стены штукатурятся и красятся.

Лифт

По закону в доме достаточно одного лифта, но на деле их может быть несколько. К моменту сдачи новостройки он должен быть в эксплуатации. Обязательно попросите представителя компании запустить лифт и проверить его работоспособность. Внутренняя обшивка пластиком, фанерой или ВИП-поликарбонатом – плюс.

Электрощитовая и тепловой узел

Прием новостройки у застройщика включает исследование тепловых узлов и электрического щита для электроснабжения. Тепловой узел может устанавливаться на площадке, если в доме предусмотрено индивидуальное теплоснабжение.

Внимание! На осмотре обязательно указываются данные Ваших счетчиков, включаются автоматы для подачи электроэнергии в квартиру.

Подвал и чердак

Проверка крыши на деле невозможна – меры безопасности не дают возможности дольщикам исследовать этот элемент. Другое дело чердачное помещение, где не должно быть подтеков и грибка, больших щелей и трещин. В зимнее время смотрите, не появилась ли изморозь, что свидетельствует о плохой изоляции и возможности протекания в дальнейшем.

В исследовании подвала оцените качество трубопровода, убедитесь, что все сухое, без канализационных запахов.

Проверяем квартиру

Детальные характеристики прописываются в ДДУ, что служит основой для сверки. Здесь четко прописываются материалы для отделочных работ (например, цементная стяжка для пола, строительные или другие двери на входе в помещение и др.).

Любые перепады, глубокие трещины и углубления на стыках, отклонения стен, откосов от вертикали – повод обратиться к дефектному акту для немедленной фиксации недостатков.

Входная дверь

Порядок приема квартиры в новостройке начинается со входа. Обычно компании устанавливают строительный вариант, который позже меняется самим владельцем. Но даже он должен быть удобным в эксплуатации, не пропускать тепло и служить гарантом безопасности.

Чтобы оценить правильность установки, оставьте дверцу открытой – при ровном монтаже створка не будет захлопываться или открываться сильнее.

Окна

Стеклопакеты без царапин, потертостей, трещин свидетельствуют об аккуратной установке. При сдаче дома в эксплуатацию на окнах уже установлены ручки и уплотнители. Проверьте легкость открытия, надежность фурнитуры. Просмотрите правильность отделки откосов, наличие козырька на лоджии и балконе.

Потолок

Технически правильная высота потолка – не менее 2,5 м. Любые впадины, неровности на стыках герметизируют, шпаклюют. Если в планах монтаж натяжного потолка, углубления в стыках не мешают. Монолитные каркасные дома стыков вовсе не имеют, здесь другая технология литья перекрытий.

Пол

Трещины в стяжке требуют фиксации в акте. Другой момент – деформационные швы, которые оставляются строителями для расширения, сужения стяжки под действием разных температур. Также шок необходим для разделения двух соседних стяжек большой площади.

Стены

В проверке ориентируйтесь на указанный в договоре вид отделки. Застройщик может использовать цементно-песчаные смеси, гипсовую штукатурку, что фиксируется в проекте изначально (раздел «Архитектурные решения»). Обязательно проверьте ровность специальным прибором – правилом.

Допуски по СНиПу в разных образцах штукатурки

Требования:

простая может иметь отклонение по вертикали до 3 мм с неровностями до 5 мм (по горизонтали – до 3мм). Предельное отклонение по высоте комнаты – 15мм;
для улучшенной смеси действуют такие показатели: 2 мм, 3 мм, 2 мм при предельных отклонениях до 10 мм;
высококачественная смесь характеризуется такими данными: 1 мм, 2 мм, 1 мм с пределом 5 мм.

Помните – компания не обязана предоставлять дольщикам информацию о видах штукатурки. Но фирмы с хорошей репутацией не пойдут вразрез с желаниями инвесторов и по запросу выдадут необходимые данные.

Как правильно принять коммуникации в квартире от застройщика

Смотрите качество подключения, крепления стояков. Получая паспорта на счетчики воды и электроэнергии, сверьте данные своих приборов с данными в документах.

Электрика

Важно оценить установку элементов электрической системы, проверить розетки, выключатели на соответствие заявленному в ДДУ количеству. Прихватив с собой отвертку-тестер, сможете убедиться в подаче электроэнергии в размещенные точки.

Водоснабжение и канализация в новостройке

На общей канализационной трубе устанавливают тройник для последующего подключения раковины, унитаза, сушилки, ванны. Стояки имеют запорную арматуру, датчики давления и другие элементы согласно технологии.

Отопление

Проверьте, ровно ли расположены радиаторы, выдержку нормативов по расстоянию от стен, пола (описано выше). Регуляторы температуры устанавливаются сразу или выдаются владельцу при подписании акта приема-передачи.

Вентиляционная шахта

Проверка вентиляционной системы осуществляется спичкой или зажигалкой. Поднесите огонь к отверстию, его должно втягивать. Если поток воздуха идет в комнату (в обратном направлении), технология была нарушена. Вместо зажигалки можно использовать обычный лист из тетради (опытные домовладельцы советуют не пренебрегать мерами безопасности: в шахтах может быть газ, огонь спровоцирует взрыв).

Площадь квартиры

Обязателен замер площади, куда не входят арки и дверные проемы (если их ширина не превышает 2 метра).

Важно! Если площади «не хватает», данные фиксируются в документе. Это повод запросить перерасчет стоимости жилья и компенсацию. С другой стороны, лишняя квадратура повлечет за собой доплату.

Куда и как вносить замечания

Основной бумагой, куда вносятся замечания дольщика относительно нового жилья, является дефектный акт. Если обнаруженных изъянов больше, чем полей, они фиксируются на обратной стороне. После подписания формы обеими сторонами претензии считаются обоснованными, строитель их принимает.

Типичные дефекты новостроек

Приемка квартиры от застройщика с отделкой «под ключ» не обозначает однозначное отсутствие брака. Среди типичных ошибок, допускаемых в строительстве новых домов:

щели в окнах при закрытии;
неправильный угол откосов;
отсутствие отверстий для кухонных коммуникаций;
разгерметизация стеклопакетов;
плохая изоляция;
нарушения монтажа стояков.

Частые случаи недочетов – отклонения по вертикали (заметны лазерным дальномером), включая укладку плитки, штукатурку, установку дверей.

Обращаемся в специальные службы

Для быстрого обнаружения дефектов нового жилья можно прибегнуть к услугам третьих лиц – компаниям, осуществляющим профессиональное исследование квартир в новостройках. Специалисты таких фирм имеют необходимое оборудование для проведения замеров и выявления изъянов в доме, подвале, на чердаке, в жилых помещениях.

Какие документы понадобятся

При первой встрече сверяются все платежи по ДДУ (необходим сам договор и квитанции).

Важный момент: если в договоре указано несколько лиц, на встречу должны прийти все участники. Второй вариант – оформление доверенности гражданами, не имеющими возможности лично принять работу.

На втором этапе инвесторы предъявляют паспорта, ДДУ и квитанции, после чего начинается осмотр жилья.

Сроки передачи объекта после сдачи дома

Принятие квартиры от застройщика без выявленных нарушений оформляется в день просмотра. Точная дата передачи помещения от компании к дольщику указывается при заключении ДДУ. Дата обычно фиксируется поквартально или полугодием (например, в I квартале). По истечении этого срока дольщики имеют право требовать неустойку.

Как заставить строителя исправить недочеты

Существенные и несущественные изъяны могут исключаться в течение 5 лет после сдачи объекта (по ФЗ №214), проблемы с коммуникацией имеют гарантию 3 года. Лист осмотра (дефектный акт) служит подтверждением того, что застройщик устранит недочеты за свой счет. Если факт приемки не подписан, компания обязана в двухмесячный срок исправить все изъяны.

Устранение недочетов

На деле солидные компании-застройщики редко идут вразрез с желаниями дольщиков. Чаще это быстрое устранение найденных нарушений через подрядчиков и строительные организации. Четкие сроки законом не обозначены, обычно такие работы занимают не более 3 недель.

Чтобы договор ДДУ заключался с честным застройщиком, обращайтесь в агентство «Цитадель», где квалифицированные специалисты подберут для Вас достойную компанию. Здесь Вас ждет грамотная консультация по всем видам недвижимости, безопасность расчетов и оформления документов, помощь в подборе жилья и согласовании условий сделок.